La France connaît en 2025 une transformation majeure de son paysage touristique avec l’émergence d’un conflit sans précédent entre propriétaires de résidences secondaires et collectivités locales.
Face à la crise du logement, près de 1 600 communes ont décidé d’imposer une surtaxe sur les résidences secondaires, déclenchant la colère des propriétaires qui menacent désormais de renverser les maires aux prochaines municipales.
Une fiscalité qui explose et met en colère les propriétaires
La taxation des résidences secondaires a connu une hausse spectaculaire ces dernières années. Entre 2021 et 2024, le produit des majorations de taxe d’habitation a bondi de 221%, atteignant 436 millions d’euros. En 2025, environ 40% des communes en zone tendue appliquent la majoration maximale de 60%.
Des villes comme La Rochelle ont porté leur surtaxe à 60%, tandis que 40 grandes villes françaises taxent désormais au maximum leurs propriétaires. Cette pression fiscale représente plus d’un mois de revenu pour certains petits propriétaires, qui dénoncent une injustice. Beaucoup ne sont pas électeurs dans les communes concernées et n’ont pas des revenus élevés.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due en 2025 pour tous les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale, s’ajoutant à la taxe foncière et aux nouvelles surtaxes locales. Les avis d’imposition sont envoyés en novembre, avec un paiement exigé au plus tard le 15 décembre.
Des villes touristiques qui ferment la porte aux nouvelles résidences secondaires
Plusieurs communes emblématiques ont franchi un cap décisif en interdisant la construction de nouvelles résidences secondaires. Cette mesure radicale s’appuie sur la loi Echaniz/Le Meur, entrée en vigueur le 1er janvier 2025.
Chamonix a ouvert la voie, refusant tout permis de construire pour des résidences secondaires, qui représentent déjà 70% du parc immobilier. Bonifacio, en Corse, a suivi en avril, devenant la première ville littorale à adopter cette interdiction sur tout son territoire.
Royan a rejoint le mouvement, bloquant la construction sur 17 hectares de terrains constructibles où le taux de résidences secondaires atteint 43,2%. Au Pays basque, des villes comme Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart et Boucau imposent aussi une servitude de résidence principale. En Bretagne, Cancale a adopté cette mesure fin août 2025, voyant son taux de résidences secondaires grimper à 41,2%.
La loi Le Meur : un arsenal réglementaire renforcé
La loi sur la régulation des meublés de tourisme a profondément modifié le cadre légal. Les propriétaires doivent désormais respecter un dispositif plus strict.
L’enregistrement obligatoire de tous les meublés en mairie est imposé, avec un numéro d’enregistrement. Les maires peuvent infliger des amendes administratives jusqu’à 20 000 euros en cas de fraude ou de non-déclaration.
Les communes peuvent limiter à 90 jours par an la durée de location des résidences principales (contre 120 auparavant). Pour les résidences secondaires, les locations de courte durée sont toujours possibles, mais nécessitent souvent une autorisation de changement d’usage.
Côté fiscalité, les abattements du régime micro-BIC ont été revus à la baisse : 51% pour les locations classées et 30% pour les non-classées, applicables dès 2025.
L’impact sur le tourisme et les destinations françaises
Cette révolution réglementaire bouleverse l’offre d’hébergement touristique. Avec près de 3,7 millions de résidences secondaires représentant 16,7 millions de lits, la France reste l’un des plus grands parcs touristiques d’Europe.
Les locations de courte durée, notamment sur Airbnb, sont passées de 300 000 logements en 2016 à 1,2 million aujourd’hui. À Paris, environ 30% des annonces concernent des logements utilisés exclusivement à des fins touristiques, et à Nice, près de 70% des meublés appartiennent à des investisseurs.
Ces restrictions créent une tension entre attractivité touristique et vie locale. Les commerçants redoutent une baisse de fréquentation, tandis que les habitants permanents espèrent un retour à l’équilibre pour l’accès au logement.
Quelles conséquences pour les voyageurs en 2025 ?
Pour les voyageurs, ces changements se traduisent par des séjours plus coûteux et une offre de logements plus limitée dans les zones tendues. Les prix des locations saisonnières devraient continuer à grimper en raison de la diminution de l’offre.
En revanche, ces contraintes encouragent le développement de nouvelles formes d’hébergement : locations longue durée, hôtels traditionnels modernisés ou nouvelles destinations touristiques moins saturées.
La qualité des hébergements progresse aussi, grâce à l’obligation du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) pour tous les meublés de tourisme et à l’interdiction progressive des passoires thermiques.
Des tensions qui révèlent les défis du tourisme français
La révolte des propriétaires met en lumière les contradictions du modèle touristique français. Les résidences secondaires sont à la fois une source de revenus pour les collectivités via la fiscalité, mais aussi un facteur de déséquilibre démographique.
Dans certaines zones comme Royan, à peine 30% des logements récents sont occupés à l’année. À Bonifacio, la part de résidences secondaires frôle les 65%, transformant la commune en ville fantôme hors saison.
Les propriétaires dénoncent une stigmatisation injuste et rappellent leur poids économique dans les territoires touristiques, tandis que d’autres envisagent de vendre leurs biens, ce qui pourrait libérer du logement pour les habitants permanents.
Vers un nouveau modèle touristique ?
La France s’oriente vers un rééquilibrage entre tourisme et vie locale. La loi permet désormais aux communes de fixer des quotas de meublés touristiques et de réserver certains secteurs aux résidences principales.
Cette dynamique s’inscrit dans un mouvement européen de régulation. Des métropoles comme Barcelone interdiront d’ailleurs toutes les locations touristiques d’ici 2028.
Pour les voyageurs, cette mutation impose d’anticiper leurs réservations et de diversifier les destinations. Les zones moins touristiques devraient en profiter, participant à un tourisme plus durable et équilibré.
La bataille des résidences secondaires redessine la carte du tourisme français et pose une question centrale : comment concilier attractivité, logement et vitalité locale ? La réponse se construira territoire par territoire, au gré des choix politiques et citoyens.
L'auteur du blog
Je suis Nicolas, le fondateur du blog Nunkie.
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